长租公寓市场现状怎么样？长租公寓行业趋势

来源：吉屋网发布时间：2018-04-18 17:07:48

长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的原因之一。

长租公寓市场现状怎么样？

长租公寓前景广阔，容量可期。除宏观政策环境利好长租公寓发展外，未来需求释放对长租公寓市场亦形成支撑。从需求端来看，租赁需求的人群以流动人口为主，进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求。总体而言，租赁市场的容量逾万亿。

伴随我国城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。据世联行统计，2016年部分热点城市平均*臵业年龄已超35岁，新进人口的租房周期也升至10年以上，租房需求周期被拉长。除此之外，晚婚导致*臵业的年龄上升刺激租房需求。

未来，伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”，流动人口数量上或有下降，但从结构来看新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外，《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。长租公寓市场将呈现一定的区域性特点，需求主要集中于人口流入地，未来长租公寓的需求将进一步释放。

长租公寓市场现状怎么样？

目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。个人房东房源少，少则几套，多则几十套，而且基于不同的租金、租期、房型，管理极其困难;职业房东则通过群租的形式把三房一厅或三房二厅改成十几人的群租房，存在非常突出的安全隐患，目前不少城市也在打击这种群租现象。从相反的角度对比，中国真正意义的品牌公寓市场的发展则处于初期阶段，美国*的公寓管理公司有超过20万套房源，而且市场上供应的房源中有超过60%都是品牌公寓。考虑到公寓租赁属于本地化服务，承租人地域选择性强，出租人管理半径有限，再加上房源获取成本和资金需求较高等因素，造成了国内公寓租赁市场极度分散的现况，单就北京而言就有约500个公寓品牌。目前中国*的北京自如，管理的公寓规模只有3万多套，北京的租客超过800万，公寓只是太平洋中的一滴水。

长租公寓行业趋势

关于行业的长期趋势，目前广泛讨论的核心方向包括公寓租赁平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台、二房东平台以及公寓社交化等仍然停留在较浅的层面上。至于未来可能的趋势变化，以下几个方向值得深入探讨：

*，由单一的房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。业主的房屋资产管理是未来所有公寓公司去努力的方向，未来可能会有很多开发商以及经纪公司一定会切入到物业资产管理。

*，由集中包租逐渐成为房屋托管。包租从未来看一定是不好的模式，是重资产的模式。为什么要包租?在一个特定区域的楼盘采取了包租以后，就锁定了，当通过包租相对集中之后，可以对这个楼盘有一个定价权，所以采取包租。如果包租到一定阶段以后，当形成品牌效应的时候，一定要托管，不能再包租，集中包租长期来看是错误的行为。

第三，由单一区域经营逐渐成为区域经营。现在有很多公寓管理公司有一个非常难以理解的现象，就是当它在一个地方都没有建立成熟的、可复制样本的情况下，突然会进行跨城市的异地扩张。正常情况下，租赁是一个区域化市场非常强的业务品种，个人理解，正确的做法应该是选择一个主战场，把本地化做透，市占率做到*，而不是追求不同城市的扩张。

长租公寓行业趋势

第四，由传统租赁收入逐渐成为租赁消费升级和金融产品融合型收入。

第五，分布型和集中式经营方式会融合，逐渐走向以社区为单位分布式集中管理，并渗透到物业行业。

第六，开发商和公寓运营商合作共建创业公寓。未来公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整栋也好，只是产品的差异，不是业态的差异。未来衡量一个公寓企业的能力的关键指标是两个：*，管了多少资产，多少间，多少租客，不要讲什么业态;*，盈利还是不盈利。

长租公寓市场现状怎么样？长租公寓行业趋势

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