房企扎堆布局产业地产如何避免同质化?

来源：吉屋网发布时间：2018-07-23 17:06:31

近两三年产业地产的热度明显上升，这其中，有不少是原来就“专攻”产业的产业园区开发运营企业；而更多的是从传统的房地产开发企业，尤其是从住宅开发业务进行多元化拓展而进入的，而且第2类情况逐渐增多并且呈现明显的扩散态势。

房企缘何扎堆布局产业地产？产业地产会否成为房企转型重要战略与方向，各种规模的房企抢滩产业地产，对于产业地产商尤其是中小规模的产业地产商来说，如何避免严重的同质化竞争压力，关键是要找到适合自己的产业，用差异化的方式去做。

市场

房企纷纷抢滩产业地产

2018年3月，融创对外发布“桃源+”战略，将逐步向文化、娱乐、旅游、体育、休闲、教育、健康、养老等服务和运营领域延伸。4月9日，恒大宣布将在未来十年向生命科学、航空航天、人工智能、机器人等高科技领域投入1000亿元，6月25日，恒大正式入主美国新能源汽车公司Faraday Fu-ture(下称FF)。6月1日碧桂园开放深圳机器人产业园。星河产业集团已布局惠州星河·仲恺人工智能科技小镇。此外，富力、世茂、远洋等房企亦纷纷试水产业地产。

值得注意的是，行业内不少产业地产企业比较早就开始了向产业方向的转型，其中以1998年成立并于2002年转向园区开发、建设和运营的华夏幸福为典型代表，目前华夏幸福已经进入深圳。深圳本土也有一家以产业园区主业的天安，位于深圳坂田华为基地附近的天安云谷，占地超过70万平方米。此外，还在光明区*了光明天安云谷项目。该项目毗邻中山大学深圳分校，总规划面积2 .2平方公里，项目总投资约800亿元人民币。依据规划“8大产业、1个举措”的发展模式，*终将引入超过6000家科技及服务类企业，总产值预计将达1500亿元人民币，税收超120亿元，将吸纳15万以上科技人才就业。一时间，传统房企争先恐后涌入抢滩产业地产，将其视为未来业绩承载和拓展的方向。

记者梳理2017年园区类上市公司经营业绩的统计，对比去年上半年及全年的营业收入和净利润均排名前两位的招商蛇口和华夏幸福，可以发现，招商蛇口和华夏幸福去年全年营业收入之和占T OP20营业收入总和的百分比由上半年的62.8%上升至全年70.1%；而二者去年全年的净利润之和占T OP20净利润总和的百分比由前年的57.2%升至60.1%。由于全国布局与核心布局相结合，使得二者的竞争优势明显。

总体来看，包括碧桂园、恒大、万科在内的传统房企发力产业地产领域普遍较晚，近两年力度较大。另外，产业地产的投入期和培育期相对较长，初期的回报率并不算很高。总体来看，涉足产业地产的地产商的产业营业收入占比普遍较低，甚至可以忽略。从实际情况来看，多数园区类上市企业的业绩依然来自于物业销售，调控政策对业绩影响比较明显。

回溯

传统住宅开发利润率走低

产业地产在之前比较长的时间内没有被太关注，近几年，为何传统的房企扎堆产业地产。同策研究院总监张宏伟认为，现在房企布局产业地产，不管是农业、科技，还是汽车，所有这些产业，对于房企来讲，名列前茅个考虑就是转型。传统住宅开发利润率长期来看会降低，市场集中度基本确定，长期来看很难在规模上做文章，而利润率又走低，对于企业来讲，要寻求其他的业务来保障和提高利润率及各产业布局的诉求。所以就有了其他的相关产业的布局，这是从转型的长期战略角度的考量。产业与地产进行结合，产业方做相关产业的研发和运营，地产开发这一块还是由传统的开发企业来操作。一方面，对于开发商来说，这是一个比较好的取地模式，以便未来持续地以比较低价获取土地储备。另一方面，从融资成本的角度考虑，传统住宅开发的市场化融资成本多处于10%- 12%，甚至到15%的高点。但是通过布局具体类型产业的方式切入，来进行居住和商业等的配套，用产业的名义来进行融资的成本会大幅降低，这也是开发企业布局产业地产的重要考虑之一。

有着“产业地产之父”之称的同济大学发展研究院院长、中国产业园区发展论坛执行主席任浩认为，一方面，现在产业园区由于自身融资能力下降，园区发展资金受到了很大的局限。另一方面，产业地产商的进入提高了产业的质量，优化了当地的产业结构，同时也弥补了地产商自身的产业拼图。他还曾指出，全国排名前20的房企已有一半涉足产业地产。

观潮

融合成为未来发展方向

2018年的房地产热点是产业地产，其次是文化地产、养老地产等。产业地产正在成为地产行业的新宠，各大房企尤其是具有全国或区域资源和资本优势的企业都纷纷在加紧加码布局，产业地产的空间和潜力巨大。

在纯粹的地产开发特别是在住宅销售审批和限价的严苛调控的背景之下，加上金融去杠杆以及美国加息的国内外融资环境之下，作为房地产开发*重要的销售，包括价格以及融资额和成本两头受压，使得房企不得不寻找新的业务和利润拓展空间。从目前情况来看，产业地产已然成为诸多房企纷纷转战的一个重要方向和选择。各种规模的房企抢滩产业地产，对于产业地产商尤其是中小规模的产业地产商来说，如何避免严重的同质化竞争压力，关键是要找到适合自己的产业，用差异化的方式去做。

对于产业地产未来的发展方向，在任浩看来，产业园区为产业地产带来了几个重要机遇，融合也成为未来发展方向和重要基础。一个就是园区内的融合，由简单的产业园区的管委会、由简单地把产业在空间的集聚转变为建立不同程度的公共服务平台，实现有机整合的发展。另一个是园区之间的融合，发展成熟了的园区需要跨出固有边界，与其他欠发达地区的园区进行合作，来拓展它的空间。此外，还有产城融合，园区不仅仅只有产业，园区应该有更多的满足人需要的功能、真正的园区服务企业。较后，就是国际间的融合，严格来讲，产业在国际间的融合有两个方面的含义。一个是提高它的国际化的水准，另外一个含义是它的走出去的问题。

从这几个融合来看，招商蛇口既做了如太子湾的产城融合，也在朝国际间的融合迈进。招商蛇口参与投资建设了被视为“一带一路”标志性工程的中白工业园，并在园内投资5亿美元建设中白商贸物流园。在全球19个国家和地区投资了50个港口，许多港口位于战略关键节点，在有条件的“一带一路”参与国家复制“前港-中区-后城”的蛇口商业模式。吉布提自贸区是蛇口模式在海外落地的名列前茅个项目，已经取得了突破性进展。此外，招商蛇口还在推动多哥、坦桑尼亚、斯里兰卡等国复制这一商业模式。

模式

三类模式较具代表性

产业地产商基于自身不同的条件和资源情况，各家之间不尽相同，但也不完全泾渭分明。大致可以梳理为三类比较有代表性的模式：一个是以华夏幸福为代表的产业新城运营；另一个是以张江高科为代表的产业投资；此外还有产业开发，其中，招商蛇口的PPC(前港—中区—后城)独树一帜。

华夏幸福由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一、二级开发联动的业务，所以在园区拿地方面会有其他任何房企不具备的优势。往往政府结算时候也更倾向于用土地去顶账，所以对政府的应收款项也可以理解为华夏幸福另类的土地储备。此外，支撑其竞争优势的还有其招商能力极强的4600人的一等团队。

张江高科属于上海国资委下属企业，核心特点在于其“新三商战略”即科技地产商、产业投资商和创新服务商，从这个战略定位就可以看出张江高科从单纯的地产开发向产业投资服务的身份转变。地产开发商来做产业投资的优势在于，可以以“房权换股权”，加强产业投资和资产经营联动。

招商蛇口的产城融合，充分利用招商局的资源获取优势，探索出了前港-中区-后城(Port-Park-City，PPC)独特的“蛇口模式”，这是一种生态圈式可持续发展的模式，实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，构成战略纵深开发和运营，成为城市转型升级和片区引擎和龙头的重要战略。

房企扎堆布局产业地产 如何避免同质化?

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